Арендуем помещение у физического лица Елена Веденина. эксперт по бухучету и налогообложению ООО «Способ действия» Аренда основных средств у граждан, которые не являются индивидуальными предпринимателями, отличается от аренды у организаций или даже у физического лица, но зарегистрированного в качестве предпринимателя. В нашей статье мы рассмотрим особенности выплаты арендной платы гражданину.

Статус предпринимателя – условие не обязательное Итак, в зависимости от того, с кем медорганизация заключила договор на аренду активов (с обычным гражданином или с предпринимателем), зависит, кто будет исчислять и уплачивать НДФЛ – организация или сам гражданин. Имеет значение и такой вопрос: должен ли гражданин непременно регистрироваться в качестве предпринимателя, если он сдает в аренду свою недвижимость?

Причем этот вопрос относится к спорным. Высказывался по этому вопросу и Верховный суд РФ. Так, в постановлении Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 сказано, что гражданина нельзя привлекать к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, если он получает доходы (даже в крупном или особо крупном размере) от сдачи в аренду или внаем собственного недвижимого имущества, которое временно им самим не используется.

Минфин России в письме от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125 также отметил, что самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно, если такие сделки не образуют деятельности.

В отсутствие предпринимательской деятельности, которая характеризуется рядом перечисленных в этом письме признаков, передача в аренду собственного имущества не будет служить основанием для обязательной регистрации арендодателя в качестве предпринимателя. Обратите внимание: договор аренды между организацией и физическим лицом независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Если договор оформлен на срок не менее чем на один год, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.

2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Аналогичный подход применяется и в случаях, когда в долгосрочную аренду сдаются помещения. Это подтвердил Президиум ВАС РФ в пункте 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53. Следовательно, при заключении договора аренды недвижимости с физическим лицом совершенно необязательно, чтобы он имел статус предпринимателя.

Обязанности налогового агента Итак, если гражданин сдает в аренду собственное недвижимое имущество (что необходимо подтвердить соответствующими документами, например копией свидетельства о праве собственности), то такой доход облагается НДФЛ по ставке 13 процентов (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ). В этом случае аптека-арендатор как налоговый агент обязана удерживать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п.

4 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Налоговый агент имеет право предоставить человеку стандартные налоговые вычеты. Согласно статье 218 Налогового кодекса РФ, право на них имеет физическое лицо, которое получает доходы, облагаемые по ставке 13 процентов.

В частности, это стандартный вычет в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода, который предоставляется до месяца, в котором доход, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, превысил 20 000 руб.

Обратите внимание: на основании пункта 3 статьи 218 Налогового кодекса РФ гражданину предоставлено право самостоятельно выбрать одного из нескольких налоговых агентов (организаций, выплачивающих доходы) для подачи заявления на вычеты.

Может получиться так, что доход от аренды – это единственный вид доходов, который получает арендодатель, например неработающий пенсионер. В этом случае он тоже имеет право подать заявление на вычеты. Такие разъяснения дали финансисты в письме Минфина России от 12 октября 2007 г.

№ 03-04-06-01/353. Заявление на вычет подано с опозданием Если гражданин – арендодатель подал заявление на предоставление вычетов не с первого месяца аренды – это не беда. Ему все равно положены стандартные налоговые вычеты в полном размере. Поправить дело можно двумя способами. Первый способ заключается в том, что гражданин может получить вычеты в налоговой инспекции по месту жительства по окончании налогового периода. Для этого ему нужно подать налоговую декларацию и приложить к ней заявление на вычеты, а также документы, подтверждающие право на них.

Работники инспекции сами пересчитают сумму переплаты налога и вернут деньги (п. 4 ст. 218 Налогового кодекса РФ). Второй способ для гражданина намного удобнее.

Если арендатор, являясь налоговым агентом («избранником» по предоставлению стандартных вычетов), не предоставлял физическому лицу вычеты, то получается, что НДФЛ излишне удержан. В этом случае действуют положения пункта 1 статьи 231 Налогового кодекса РФ. В этом пункте сказано, что излишне удержанную сумму налога налоговый агент должен вернуть.

Он может сделать это на основании заявления гражданина – арендодателя. Тогда аптека – арендатор должна пересчитать налог, к примеру, с начала года, в котором действовал договор аренды. По мнению автора, ничего страшного в том, что стандартный вычет по НДФЛ в этом случае предоставляется задним числом, нет.

Кстати, против этого не возражает и Минфин России (см. письмо от 14 марта 2006 г. № 03-05-01-04/59). Если при перерасчете НДФЛ с учетом стандартных вычетов получится, что сумма этих вычетов превышает доход (сумму арендной платы) за текущий месяц, то налоговая база по НДФЛ за этот месяц принимается равной нулю. А вот сумма превышения должна быть компенсирована в последующие месяцы налогового периода при условии, что доходы налогоплательщика не превысили установленное ограничение (см.

письма Минфина России от 22 января 2007 г. № 03-04-06-01/12 и ФНС России от 27 января 2006 г. № 04-1-03/42). Если возмещаются коммунальные расходы Иногда сторонам договора аренды удобнее установить арендную плату таким образом, чтобы коммунальные, эксплуатационные расходы (и другие затраты) возмещались арендодателю отдельно от арендной платы – за метры.

Для того чтобы определиться с тем, нужно или нет удерживать НДФЛ с суммы компенсации гражданину – арендодателю таких платежей, можно воспользоваться рекомендациями Минфина России, которые содержатся в письмах от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366 и от 9 июля 2007 г.

№ 03-04-06-01/220. В указанных письмах такие компенсации разделены на два вида. Финансисты считают, что в том случае, если размер возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги не зависит от их фактического потребления, сумма такого возмещения признается доходом налогоплательщика.

С нее нужно удержать НДФЛ по ставке 13 процентов. А вот когда возмещается стоимость фактически потребленных коммунально-эксплуатационных услуг, которую можно подтвердить документально (например, заверенными копиями оплаченных квитанций предприятий ЖКХ), у получателя компенсации экономической выгоды нет. Ведь арендатор возмещает ему стоимость расходов, произведенных исключительно в своих интересах. В этом случае НДФЛ с суммы компенсации удерживать не нужно.

Текущий ремонт помещения В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ сказано, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сторонам арендных отношений лучше обязанности арендатора по содержанию помещений дополнительно закрепить в договоре. Тогда арендатор может с полным основанием утверждать, что затраты на текущий ремонт помещения, который он произвел в своих интересах, являются его собственными расходами. Соответственно, арендодатель при этом не получает никакой экономической выгоды. Поэтому со стоимости выполненного ремонта удерживать НДФЛ не нужно.

Если помещение арендуется в производственных целях, то расходы на такой ремонт признаются прочими расходами (п. 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ). Сумму НДС, предъявленную подрядной организацией, проводившей ремонт, или поставщиками использованных при этом материалов, можно полностью принять к вычету. Для этого потребуются счета-фактуры и первичные документы, на основании которых выполненные работы приняты к учету (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).

Выплата наличными При аренде помещения у физического лица (не предпринимателя) ему могут выплачивать суммы наличными деньгами. Если арендодателю их выдает подотчетное лицо – работник аптеки, то достаточно получить расписку о приеме денег. Если же он сам регулярно приходит в организацию за деньгами, то нужно оформить расходный кассовый ордер на выдачу ему сумм арендной платы и, например, компенсации (п.

16 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением совета директоров ЦБ РФ от 22 сентября 1993 г. № 40). Бухгалтерский и налоговый учет В бухгалтерском учете начисление и выплату арендной платы физическому лицу отражают следующими проводками: Дебет 44 Кредит 76 – начислена арендная плата (начислена сумма возмещения коммунальных расходов); Дебет 76 Кредит 68 – удержан НДФЛ с суммы арендной платы; Дебет 76 Кредит 50 – выплачена из кассы сумма арендной платы; Дебет 76 Кредит 51 – сумма арендной платы перечислена на счет арендодателя в банке; Дебет 71 Кредит 50 – выдана под отчет сумма арендной платы, подлежащая передаче арендодателю; Дебет 76 Кредит 71 – подотчетное лицо подтвердило уплату арендной платы распиской арендодателя и авансовым отчетом.

В налоговом учете затраты на оплату аренды помещения у физического лица включаются в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Если, конечно, расходы экономически и документально обоснованны. Если физлицо зарегистрировано в качестве предпринимателя, оно самостоятельно определяет налоговую базу по НДФЛ в части доходов от предпринимательской деятельности, уплачивает налог в бюджет и отчитывается в инспекции за эти доходы (ст.

227 Налогового кодекса РФ). А вот при выплате доходов физическим лицам, которые не являются предпринимателями, исчислять НДФЛ и платить его в бюджет должна организация, выплачивающая этот доход. В этом случае она становится налоговым агентом и должна будет еще и отчитываться по этим суммам в инспекции (ст.

226 Налогового кодекса РФ).

7 офис для windous 7 Договор подряда с физическим лицом на ока