О перемене лиц в арендных обязательствах 21.01.2013 09:38 Геленджикский отдел Территориальные отделы Управления Перемена лиц в арендных обязательствах означает замену арендатора или арендодателя в договоре аренды при сохранении арендных отношений. Что же является предметом такого договора . Это – передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

Изменение арендодателя в случае продажи имущества. В соответствии с действующим законодатель­ством отчуждение имущества не является основанием для изменения или расторжения действующего на момент продажи договора аренды имущества.

В этом случае меняется только сторона по договору аренды — вместо прежнего собственника арендодателем стано­вится новый владелец имущества. Другой распространенный пример пере­мены лиц в арендном обязательстве связан со смертью арендатора или арендодателя.

В со­ответствии с действующим законодательством договор аренды не прекращается в этом слу­чае. Права и обязанности по договору, принад­лежащие умершему, переходят к его наследни­кам. В данном случае договор не аннулируется и не расторгается, а подлежит предъявлению нотариусу, который должен вы­дать наследникам свидетельство о праве на наследство, где в наследственную массу будут включены права и обязанности по данному до­говору.

В дальнейшем необходимо обратиться в Геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта Геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников.

Заключения до­полнительных соглашений с исполнительными органами местного самоуправления о замене арендатора в данном случае не требуется. Перемена арендодателя или арендатора часто имеет место в результате правопреемст­ва при реорганизации юридических лиц. Права и обязанности по договору аренды в данном случае к вновь возникшим юридическим ли­цам переходят в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.

В настоящее время правоприменительным является переход прав и обязан­ностей по договору аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости, распо­ложенной на данном участке. Так, согласно введенной в действие Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ ст.25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды, если таковой подлежал государственной регистрации, то государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности заключается путем Соглашения о передаче прав и обязанностей, либо предоставляется иной документ.

Пример. Покупка жилого дома. Земельный участок под домом не может быть предметом купли-продажи, так как находится у продавца дома не в собственности, а в арен­де. В случае намерения продолжать арендные отношения на земельный участок не надо за­ключать новый договор аренды. С момента покупки дома в силу закона его собственник становится арендатором земельного участка, на котором расположен дом.

Для того, чтобы документально оформить арендные отноше­ния, необходимо заключить дополнительное соглашение к «старому» договору аренды. Все эти случаи перемены лиц в арендном обязательстве возникают в силу за­кона, согласно установленным нормам и пра­вилам. Однако перемена арендатора может быть произведена и в результате сделки.

Так же, как и любую вещь, право аренды можно продать или подарить. Такая сделка называется перенаем и заключается между первоначаль­ным арендатором и арендатором, приобрета­ющим право аренды, при этом стороны могут именовать договор произвольно, например, «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды» или «Договор продажи права аренды».

Что является основанием перенайма? Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности. Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации. Акт приемки-передачи . Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено.

Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст.

611. 612 ГК РФ). Получение согласия на перенаем. Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки. Согласие арендодателя . Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закон у ( п. 1 ст. 391. ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г.

по делу № А55-12173/2008. Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32-13018/2009 ). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие.

В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ. п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 ). Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет ( п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 ).

Государственный регистратор

Договор о съеме жилья в караганде Дизaйн гостиной квaртиры портфолио